Eigentümerwechsel: Was passiert mit der Gebäudeversicherung?

Der Notartermin ist geschafft, Verträge sind unterschrieben und im Flur stapeln sich schon die Umzugs­kartons. Ein paar Wochen später kommt Post von einer Versicherung, die Du gar nicht kennst, darin eine Rechnung für Dein Haus.

Das ist kein Irrtum, denn genau so läuft das beim Thema Eigentümer­wechsel und Gebäude­versicherung!

Das Gute daran: Dein Haus steht keine Sekunde ohne Schutz da. Beim Eigentümerwechsel geht die Gebäude­versicherung (auch Wohngebäude­versicherung genannt) nämlich automatisch auf den Käufer über. Hier erfährst Du, wer bis zum Grund­bucheintrag zahlt, ob Verkäufer Geld zurück­bekommen und wann Du kündigen kannst.

Zwischen Besichtigung und Einzug passiert bei einem Hausverkauf eine ganze Menge. Damit Du nicht den Überblick verlierst, hier der Fahrplan für die Gebäude­versicherung bei einem Hausverkauf – Schritt für Schritt:

1. Vor dem Notartermin: Lass Dir als Käufer den Versicherungs­schein zeigen. So weißt Du früh, was versichert ist und Deine Bank bekommt den Nachweis, den sie für die Finanzierung braucht.

2. Beim Notartermin: Im Kaufvertrag steht, wer den Beitrag ab wann übernimmt und wer im Schadenfall das Geld der Versicherung bekommt. Steht dazu nichts drin? Dann sprich es beim Notar an.

3. Direkt danach: Einer von Euch meldet den Verkauf bei der Versicherung. Eine kurze E-Mail genügt.

4. Schlüssel­übergabe: Ab jetzt gehen „Nutzen und Lasten“ meist auf den Käufer über. Den Versicherungs­beitrag rechnet Ihr ab diesem Tag anteilig ab.

5. Grundbuch­eintrag: Der Käufer ist offiziell Eigentümer und übernimmt den Vertrag automatisch.

6. Bis einen Monat danach: Jetzt entscheidest Du als Käufer: Vertrag behalten oder über das Sonder­kündigungs­recht wechseln.

Klingt nach viel? Ist es eigentlich nicht. Die meisten Schritte erledigst Du mit einer E-Mail oder einer Frage beim Notar. Worauf es bei der Gebäude­versicherung beim Eigentümer­wechsel in jedem Schritt ankommt, erfährst Du in den folgenden Abschnitten.

Adam Riese Tipp: Was die Wohngebäude­versicherung von Adam Riese absichert und worauf du achten musst, erfährst du hier:

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Kurz gesagt bleibt sie, wo sie ist – beim Haus. Deine Hausrat­versicherung packst Du mit Sofa, Fernseher und Lieblingstassen in den Umzugswagen. Die Gebäude­versicherung dagegen bleibt. Der Käufer steigt einfach in den bestehenden Vertrag ein (§ 95 VVG).

Heißt: Erst mal gelten dieselben Vertrags­konditionen, Leistungen und Beiträge wie beim Vorbesitzer.

Und ab wann genau? Nicht ab dem Notartermin. Auch nicht ab der Schlüssel­übergabe. Erst wenn Dein Name im Grundbuch steht, bist Du offiziell Eigentümer und damit auch Vertrags­partner der Versicherung. Das dauert oft ein paar Wochen, manchmal sogar Monate.

Für die Gebäude­versicherung beim Eigentüme­rwechsel ist also das Grundbuch ausschlaggebend.

Und wer muss die Gebäude­versicherung über den Eigentümer­wechsel informieren? Das macht entweder der Verkäufer oder der Käufer. Einer von beiden reicht (§ 97 VVG). Ihr müsst beim Eigentümer­wechsel die Gebäude­versicherung nicht doppelt informieren.

Klärt das am besten gleich beim Notartermin. Sonst denkt jeder, der andere kümmert sich und am Ende meldet es niemand …

Als Verkäufer bist Du nach dem Notartermin noch nicht ganz raus. Bis zum Grundbuch­eintrag läuft der Vertrag weiter auf Deinen Namen. Damit die Gebäude­versicherung beim Eigentümer­wechsel reibungslos übergeht, hast Du noch ein paar To-dos:

• Eigentümer­wechsel melden: Schick der Wohngebäude­versicherung eine kurze Nachricht mit Name und Adresse des Käufers und dem Datum des Kaufvertrags. Fertig.
• Weiterzahlen: Bis zum Grundbuch­eintrag holt sich die Versicherung den Beitrag bei Dir.
• Finger weg von der Kündigung: Kündigst Du auf eigene Faust, steht der Käufer womöglich ohne Schutz da. Viele Kaufverträge verpflichten Dich sogar ausdrücklich, die Versicherung bis zur Übergabe weiterlaufen zu lassen.
• Unterlagen weitergeben: Versicherungs­schein und Vertrags­nummer gehören zur Immobilie wie der Schlüsselbund.

Und als Käufer? Auch hier hast Du beim Thema Gebäude­versicherung und Eigentümer­wechsel ein paar Hausaufgaben. Einfach abzuwarten, bis die erste Rechnung kommt, ist keine gute Idee. Besser so:

• Unterlagen anfordern: Lass Dir den Versicherungs­schein geben und schau, was die Versicherung derzeit abdeckt und ob es für Dich ausreichend ist.
• Meldung absichern: Hat der Verkäufer den Eigentümer­wechsel noch nicht gemeldet? Dann melde ihn selbst bei der Wohngebäude­versicherung (siehe Punkt 2).
• Nachweis für die Bank: Finanzierst Du über einen Kredit, will Deine Bank in der Regel schwarz auf weiß sehen, dass das Haus versichert ist.
• Frist notieren: Ab dem Grundbuch­eintrag läuft die Uhr für Dein Sonderkündigungs­recht. Dazu gleich mehr.

 Adam Riese Tipp: Deine Bank will einen Versicherungs­nachweis, aber der alte Vertrag des Vorbesitzers überzeugt Dich nicht? Mit der Adam Riese Wohngebäude­versicherung berechnest Du Dein individuelles Angebot 100 % online.

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Warum ist die Meldung so wichtig? Ein Beispiel: Sagen wir, niemand meldet den Verkauf. Drei Monate später fegt ein Herbststurm die halben Dachziegel vom Haus. Und die Versicherung? Die muss im schlimmsten Fall gar nicht zahlen! Das kann passieren, wenn der Schaden mehr als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, zu dem die Meldung hätte da sein müssen – und die Versicherung den Vertrag mit Dir so nicht weitergeführt hätte. Heißt konkret: Eine kurze E-Mail kann Dir eine richtig teure Dachreparatur ersparen.

Ja – und zwar ganz von allein. Kein Formular, keine Unterschrift, kein Termin. Wie die Gebäude­versicherung bei einem Eigentümer­wechsel auf den Käufer übergeht, regelt nämlich das Gesetz: Mit dem Grundbuch­eintrag gehört der Vertrag Dir. Die Vertrags­umschreibung auf Deinen Namen erledigt die Versicherung, sobald sie Bescheid weiß.

Das Schöne an der Gebäude­versicherung beim Eigentümerwechsel: Es gibt keine Versicherungs­lücke für die Immobilie. Schlägt am Tag nach dem Grundbuch­eintrag ein Blitz ins Dach ein, ist Dein Haus versichert, auch wenn Du noch keinen Cent Beitrag gezahlt hast.

So ist es bei der Gebäude­versicherung beim Hausverkauf – und übrigens auch, wenn Dir jemand ein Haus schenkt! Zwei Ausnahmen solltest Du aber kennen:

• Eigentumswohnung: Hier versichert meist die Eigentümer­gemeinschaft das ganze Haus. Du zahlst Deinen Anteil über das Hausgeld und kannst nicht allein kündigen.
• Erbschaft: Erbst Du ein Haus, erbst Du die Versicherung gleich mit. Ein Sonder­kündigungs­recht wegen Eigentümer­wechsel gibt es dann aber nicht. Hier gelten die normalen Fristen.

Jetzt wird es kniffliger, denn zwischen Notartermin und Grundbuch­eintrag gibt es eine kleine Grauzone. Meist läuft es so:

• Notartermin: Ihr unterschreibt den Kaufvertrag.
• Besitz­übergang: Der Käufer zahlt, bekommt die Schlüssel und zieht ein. Ab jetzt gehen laut Kaufvertrag meist „Nutzen und Lasten“ auf ihn über.
• Grund­bucheintrag: Wochen oder Monate später ist der Käufer auch offiziell Eigentümer.

Wer die Gebäude­versicherung bis zum Grundbuc­eintrag zahlt, ist auf dem Papier klar: der Verkäufer. Er ist noch Vertrags­partner der Versicherung. In der Praxis zahlt ab der Besitz­übernahme aber meist schon der Käufer. Denn der Versicherungs­beitrag gehört zu den „Lasten“. Wie Ihr das untereinander ausgleicht, steht im Kaufvertrag.

Ein Beispiel: Anna hat am 1. Januar 600 € Jahresbeitrag überwiesen. Am 1. Juli zieht Tom ein, ins Grundbuch kommt er erst am 15. September. Wer zahlt was? Tom überweist Anna in der Regel die Hälfte, also 300 €. Ob das Grundbuch­amt flott ist oder trödelt, spielt dafür keine Rolle.

Gebäude­versicherung beim Eigentümer­wechsel: Wer zahlt, wenn die Versicherung ihr Geld will? Dann haften Verkäufer und Käufer für den Beitrag der laufenden Versicherungs­periode gemeinsam (§ 95 VVG). Die Versicherung kann sich also aussuchen, an wen sie sich wendet. Umso besser, wenn im Kaufvertrag klar steht, wer was übernimmt.

Und wenn genau dazwischen etwas passiert? Keine Panik: Das Haus ist weiter über den Vertrag des Verkäufers geschützt. Weil Du als Käufer ab der Schlüssel­übergabe aber schon das Risiko trägst, steht in vielen Kaufverträgen: Zahlt die Versicherung, geht das Geld an Dich. Steht dazu nichts in Deinem Vertrag? Dann frag am besten Deinen Notar.

Als Verkäufer zahlst Du meist für ein ganzes Jahr im Voraus. Verkaufst Du im Sommer, hast Du also schon für Monate bezahlt, in denen längst jemand anderes in Deinem Garten grillt. Ob davon etwas zu Dir zurückfließt, entscheidet der Käufer. Eine Rückzahlung der Gebäude­versicherung beim Hausverkauf gibt es in zwei Varianten:

• Der Käufer behält den Vertrag: Bei der Gebäude­versicherung beim Eigentümer­wechsel läuft der Vertrag einfach weiter – von der Versicherung kommt also nichts zurück. Den Anteil ab der Schlüsselübergabe bekommst Du vom Käufer, wenn Ihr das im Kaufvertrag so vereinbart habt.
• Der Käufer kündigt: Dann rechnet die Versicherung ab. Sie darf nur den Beitrag bis zum Vertragsende behalten (§ 39 VVG). Den Rest bekommst Du als Guthaben­erstattung zurück.

Das sieht dann zum Beispiel so aus: Monate nach dem Umzug liegt ein Brief Deiner alten Versicherung im neuen Briefkasten. 280 € Guthaben. Fühlt sich an wie ein kleiner Lottogewinn, ist aber einfach Dein eigenes Geld.

Aber Vorsicht: Kündigt der Käufer erst zum Ende der Versicherungs­periode, ist er bis dahin über Dein Geld versichert. Damit Du nicht draufzahlst, gehört der Ausgleich in den Kaufvertrag. Klingt nach einer Kleinigkeit, geht zwischen Finanzierung, Übergabe und Umzugs­stress aber gern unter.

Ja! Als Käufer hast Du dafür sogar ein eigenes Sonderrecht. Du kannst die Wohngebäude­versicherung bei Eigentümer­wechsel kündigen – ganz egal, was im Vertrag zur Kündigungs­frist steht. Bei der Kündigung gibt es zwei Spielregeln: 1. Nicht jeder darf kündigen und 2. nicht jederzeit.

Wer muss die Gebäude­versicherung bei einem Eigentümerwechsel kündigen? Niemand muss. Aber zwei dürfen: der Käufer und die Versicherung. Gefällt Dir der Vertrag, musst Du gar nichts tun. Willst Du wechseln, kündigst Du selbst.

Und der Verkäufer? Der hat kein Sonderkündigungs­recht. Er ist mit dem Grundbuch­eintrag raus aus dem Vertrag. Übrigens:  Bei einem Eingetümer­wechselhat auch die Versicherung ein Kündigungs­recht der Gebäude­versicherung. Dafür hat sie einen Monat Zeit, nachdem sie vom Verkauf erfahren hat und muss Dir eine Frist von einem Monat lassen. Du stehst also nicht von heute auf morgen ohne Schutz da.

Kann ich die Wohngebäude­versicherung bei einem Eigentümer­wechsel außerordentlich kündigen? Ja. Das Sonderkündigungs­recht (§ 96 VVG) lässt Dir die Wahl:

• Sofort: Der Vertrag endet, sobald Deine Kündigung bei der Versicherung ankommt. Dann sollte Dein neuer Vertrag aber auch sofort starten.
• Zum Ende der laufenden Versicherungs­periode: Du nimmst den alten Schutz noch mit, meist bis zum Ende des Versicherungs­jahres.

Und das Beste: Bei einer Sonder­kündigung der Gebäude­versicherung beim Eigentümer­wechsel will die Versicherung von Dir keinen Cent. Den Beitrag schuldet laut Gesetz allein der Verkäufer (§ 96 Abs. 3 VVG). Was Ihr im Kaufvertrag ausgemacht habt, gilt natürlich trotzdem. Heißt konkret: Das Sonderkündigungs­recht der Wohngebäude­versicherung beim Eigentümer­wechsel ist Deine Chance auf einen Tarif, der wirklich zu Dir und Deinem Haus passt.

Beim Sonderkündigungs­recht der Wohngebäude­versicherung beim Eigentümer­wechsel tickt die Uhr: Du hast genau einen Monat. Die Kündigungs­frist der Gebäude­versicherung bei Eigentümer­wechsel startet mit dem Grundbuch­eintrag. Nicht mit dem Notartermin, nicht mit der Schlüssel­übergabe. Wusstest Du gar nichts von der Versicherung? Dann zählt der Tag, an dem Du davon erfährst.

Ein Monat klingt nach viel Zeit? Kommt drauf an. Der Brief vom Grundbuch­amt liegt nämlich gern mal drei Wochen ungeöffnet unter Baumarkt-Prospekten und Handwerker­rechnungen. Und schon bleibt Dir nur noch eine Woche!

Zur Form: Für die Kündigung der Gebäude­versicherung beim Eigentümer­wechsel reicht meist eine E-Mail (Textform). Was genau gilt, steht in den Versicherungs­bedingungen. Das gehört in Deine Kündigung:

• Dein Name, Deine Adresse und die Versicherungs­nummer
• Der Hinweis auf Dein Sonderkündigungs­recht nach § 96 VVG wegen Eigentümer­wechsel
• Der Zeitpunkt: sofort oder zum Ende der Versicherungs­periode
• Ein Nachweis, dass Du jetzt Eigentümer bist, zum Beispiel ein Grundbuch­auszug

Frist verpasst? Kein Drama. Dann kündigst Du ganz normal mit der Frist, die im Vertrag steht. Das dauert nur etwas länger.

Adam Riese Tipp: Neues Haus, aber keine Lust auf lange Vertragsbindung? Die Adam Riese Wohngebäude­versicherung ist täglich kündbar. Mit drei Tarifen und Zusatz­bausteinen wie Elementar oder Photo­voltaik stellst Du Dir genau den Schutz zusammen, den Dein neues Zuhause braucht.

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Ja. Und dafür musst Du nicht mal etwas tun: Mit dem Grundbuch­eintrag läuft die Gebäude­versicherung automatisch auf Dich als neuen Eigentümer. Ein Blick in den Versicherungs­schein lohnt sich trotzdem:

• Zu zweit gekauft? Dann sollten auch beide im Vertrag stehen.
• Stimmt die Adresse? Nach der Vertrags­umschreibung sollte die Post bei Dir landen – und nicht beim Verkäufer, der inzwischen 300 Kilometer weiter wohnt.
• Eigentums­wohnung? Hier ist die Eigentümer­gemeinschaft Vertragspartnerin, nicht Du.

Übrigens: Gesetzlich vorgeschrieben ist eine Gebäude­versicherung für Eigentümer in Deutschland nicht. Darauf zu verzichten, wäre aber ziemlich mutig. Brennt das Haus ab oder deckt ein Sturm das Dach ab, wird es schnell sechsstellig. Was die Versicherung alles abdeckt, liest Du in unserem Ratgeber: Alles Wichtige zur Wohngebäudeversicherung

Kommt drauf an. Denn bei der Gebäude­versicherung beim Eigentümer­wechsel übernimmst Du einen Vertrag, den sich jemand anderes ausgesucht hat. Und was für den Vorbesitzer perfekt war, muss für Dich noch lange nicht passen. Vielleicht hat er seit 30 Jahren nichts am Vertrag geändert. Oder beim Elementar­schutz gespart, weil er „in 40 Jahren nie Wasser im Keller“ hatte. Bevor Du die alte Gebäude­versicherung behältst, mach den Schnellcheck:

• Versicherungs­summe: Passt sie zum Wert des Hauses? Wenn nicht, droht eine Unterversicherung – und die Versicherung zahlt im Schadenfall nur einen Teil.
• Leistungen: Ist Starkregen mitversichert? Und was passiert, wenn mal die Pfanne auf dem Herd vergessen wird?
• Neue Technik: Kommt bald eine Photovoltaik­anlage aufs Dach oder eine Wärmepumpe in den Keller? Dann muss der Vertrag mitwachsen.
• Preis & Vertrags­konditionen: Vergleiche Beitrag, Selbst­beteiligung und Laufzeit. Was eine Police typischerweise kostet, zeigt Dir unser Ratgeber-Artikel: Was kostet eine Wohngebäude­versicherung?
• Umbaupläne: Du willst den Dachboden ausbauen, das Bad sanieren und Co.? Dann sag der Versicherung Bescheid.

Fällt der Check eher mau aus? Dann ist die Frage „Alte Gebäude­versicherung behalten oder nicht?“ schnell beantwortet: Der Vertragswechsel über das Sonder­kündigungsrecht ist die einfachste Lösung. Wichtig ist nur die Reihenfolge: erst den neuen Vertrag abschließen, dann den alten kündigen. So gibt es keine Versicherungs­lücke und Dein Haus ist keinen einzigen Tag ungeschützt.