Räumungsklage: Der letzte Hebel des Vermieters

Eine Räumungsklage ist eine Klage vor Gericht. Der Vermieter verklagt damit seinen Mieter darauf, aus der Wohnung auszuziehen.

Bevor es zu einer Räumungsklage kommt, muss der Vermieter das Mietverhältnis erst einmal kündigen und dabei die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Eine ordentliche – also fristgemäße – Kündigung erlaubt das Mietrecht aus drei Gründen:

• Eigenbedarf
• Verstoß gegen die im Mietvertrag vereinbarten Regeln
• wirtschaftliche Gründe, zum Beispiel wenn das Haus abgerissen oder verkauft werden soll

Bis zu zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist kann der Mieter der Kündigung des Miet­verhältnisses widersprechen. Er kann beispielsweise einen Härtefall geltend machen. Unter Umständen kommt es dann schon zum Gerichtsverfahren. Gewinnt der Mieter, ist die Kündigung unwirksam. Gewinnt der Vermieter oder legt der Mieter keinen Widerspruch ein, ist die Kündigung wirksam und der Mieter muss ausziehen.

In bestimmten Fällen kann der Vermieter seinem Mieter auch fristlos kündigen. Entscheidend ist der Kündigungs­grund: Dem Mietrecht zufolge ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn Mietrückstände von mindestens zwei Monatsmieten bestehen. Oder wenn es für den Vermieter nicht zumutbar wäre, das Mietverhältnis weiterzuführen; etwa weil der Mieter ihn körperlich angegriffen hat.

Wenn die Kündigungsfrist abgelaufen ist und der Mieter die Wohnung trotzdem nicht räumt, kann der Vermieter Räumungsklage einreichen. Eine andere Möglichkeit gibt es nicht: Lässt er einfach die Schlösser austauschen, macht er sich strafbar.
Die Räumungsklage muss der Vermieter beim Amtsgericht einreichen. Dort wird auch ein Gerichtskostenvorschuss fällig. Eine Frist gibt es für die Räumungsklage nicht.

Im Fall einer fristlosen Kündigung kann der Vermieter schon parallel zum Aussprechen der Kündigung klagen. Wichtig ist dabei: Begleicht der Mieter innerhalb von zwei Monaten, nachdem er die Räumungsklage erhalten hat, seine Mietschulden, ist die fristlose Kündigung (und damit auch die Räumungsklage) unwirksam. Hat der Vermieter das Mietverhältnis aber nicht nur fristlos, sondern hilfsweise ordentlich gekündigt, gilt die Kündigung in der Regel weiterhin.

Bei einer Kündigung wegen Mietrückständen kann der Vermieter gleichzeitig mit der Räumungsklage auch eine Klage auf Nutzungsentschädigung bis zur Räumung einreichen. Damit verklagt er den Mieter darauf, ihm eine monatliche Entschädigung zu zahlen, bis er die Wohnung – freiwillig oder durch Zwangsräumung – frei macht.

Hat der Vermieter die Räumungsklage bei Gericht eingereicht, stellt das Gericht sie dem Mieter zu. Bis die Wohnung tatsächlich frei wird, kann es aber noch dauern. Denn im Laufe des Verfahrens hat der Mieter mehrere Möglichkeiten, eine Räumung der Wohnung noch abzuwenden.

Erreicht die Räumungsklage den Empfänger, hat dieser 14 Tage Zeit, um Widerspruch einzulegen, und weitere 14 Tage, um ihn zu begründen. Lässt er diese Fristen verstreichen, kommt es zu einem Versäumnisurteil. Das Gericht entscheidet dann zugunsten des Vermieters und spricht ein Räumungsurteil aus beziehungsweise stellt einen Räumungstitel aus. Es verurteilt den Mieter dann auch, gegebenenfalls die ausstehende Miete nachzuzahlen.

Legt der Mieter Widerspruch ein, kommt es zu einem Gerichtsverfahren. Gewinnt der Mieter, darf er in der Wohnung bleiben. Setzt der Vermieter sich vor Gericht durch, ergeht ein Räumungsurteil. Der Mieter hat jetzt vier Wochen Zeit, Berufung einzulegen. Tut er das nicht oder weist das Gericht diese zurück, wird der Räumungstitel rechtskräftig.

Eine Räumungsklage und das eventuell folgende Gerichts­verfahren können sehr kostspielig werden. Für eine Räumungsklage kommt meistens ein vierstelliger Betrag zusammen.
Folgende Kosten fallen an:

• Anwaltskosten (gerichtliche und außergerichtliche)
• Gerichtskosten
• Räumungskosten

Die Gerichtskosten errechnen sich auf Basis des Streitwerts. Dieser entspricht der Nettokaltmiete eines Jahres.
Wie bei den meisten Gerichts­verfahren muss auch bei einer Räumungsklage die Partei die Kosten tragen, die vor Gericht unterliegt.

Bei einer erfolgreichen Räumungsklage und Zwangsräumung ist das der Mieter. Auch die Vorschüsse kann der Vermieter sich später vom Mieter zurückholen. In vielen Fällen (vor allem, wenn es um Kündigung wegen Zahlungsverzugs geht) kann sich der Mieter das aber nicht leisten. Der Vermieter trägt die Kosten letztlich selbst.

Mit dem Räumungstitel muss der Vermieter beim Gerichtsvollzieher oder beim Amtsgericht die Räumung der Wohnung beantragen. Auch hier muss er einen Kostenvorschuss leisten. Meist sind das mehrere tausend Euro. Wird der Antrag bewilligt, legt der Gerichtsvollzieher fest, wann die Wohnung geräumt wird. Dieser Termin muss mindestens drei Wochen in der Zukunft liegen. Der Mieter wird darüber informiert.

Als letzte Option kann der Mieter bis zu zwei Wochen vor dem Termin noch Räumungsschutz beantragen. Ist der Mieter schwer krank oder steht die Geburt eines Kindes an, kann die Räumung ausgesetzt oder verschoben werden. Lehnt das Gericht den Antrag ab und zieht der Mieter bis zum Räumungstermin nicht aus, wird die Wohnung zum festgelegten Zeitpunkt zwangsgeräumt.

Bei der herkömmlichen Räumung öffnet ein Schlosser die Tür und tauscht die Schlösser aus. Die Sachen des Mieters werden eingelagert. Bei der sogenannten Berliner Räumung werden nur die Schlösser ausgetauscht. Der Vermieter informiert den Mieter dann, dass er sein Eigentum innerhalb eines Monats abholen kann.

Wie ein Räumungsklageverfahren ablaufen kann, zeigt folgendes Beispiel: Ein Vermieter hat eine Wohnung vermietet, doch der Mieter zahlt die Miete wiederholt verspätet. Erreichen die Mietrückstände die Höhe von zwei Monatsmieten, erfolgt eine fristlose sowie hilfsweise ordentliche Kündigung. Gleichzeitig wird der Mieter aufgefordert, die Mietrückstände zu begleichen. Zusätzlich reicht der Vermieter beim Amtsgericht seines Wohnorts eine Räumungsklage ein.

Nachdem die Klage zugestellt wurde, legt der Mieter Widerspruch ein. Es kommt zur Verhandlung vor dem Amtsgericht. Der Richter entscheidet zugunsten des Vermieters, spricht ein Räumungsurteil aus und lässt keine Berufung zu. Nach Ablauf von vier Wochen wird das Räumungsurteil rechtskräftig.

Im nächsten Schritt beantragt der Vermieter beim Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung der Wohnung. Ein Termin wird für vier Wochen später angesetzt. Am Tag der Zwangsräumung erscheint der Gerichtsvollzieher mit einem Umzugsunternehmen und einem Schlüsseldienst. Da der Mieter noch nicht ausgezogen ist, werden die Schlösser ausgetauscht und das Eigentum des Mieters eingelagert.

Das Verfahren ist damit abgeschlossen und die Wohnung wieder frei. Die Kosten hierfür trägt aber zunächst der Vermieter. Der kann nun versuchen, das Geld vom ehemaligen Mieter zurückzufordern.

Wer eine Wohnung vermietet, ist gut beraten, sich gegen das Kostenrisiko einer Räumungsklage abzusichern. Die richtige Rechtsschutz­versicherung übernimmt Gerichtskosten und Räumungskosten sowie die gerichtlichen und außergerichtlichen Anwaltskosten.